Per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, realizzati su parti comuni di edifici residenziali e su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale e relative pertinenze, sono attualmente previsti percentuali di detrazione e limiti massimi di spesa di seguito specificati.

I. Spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2024:

• detrazione del 50%, con limite massimo di spesa agevolabile di 96.000 euro, a prescindere dall’utilizzo dell’immobile (posseduto o detenuto sulla base di un titolo idoneo) sul quale sono stati effettuati gli interventi.

II. Spese sostenute negli anni 2025 – 2026:

• detrazione del 50% (con limite massimo di spesa agevolabile di 96.000 euro), per interventi effettuati sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale dai titolari di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità stessa
• detrazione del 36% (con limite massimo di spesa agevolabile di 96.000 euro) negli altri casi in cui spetta l’agevolazione.

III. Spese sostenute nel 2027:

• detrazione del 36% (con limite massimo di spesa agevolabile di 96.000 euro), per interventi effettuati sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale dai titolari di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità stessa
• detrazione del 30% (con limite massimo di spesa agevolabile di 96.000 euro) negli altri casi in cui spetta l’agevolazione.

IV. Spese sostenute dal 2028 al 2033:

• detrazione del 30%, con limite massimo di spesa agevolabile di 48.000 euro, per tutte le abitazioni possedute o detenute sulla base di un titolo idoneo.

V. Spese sostenute dal 2034:

• detrazione del 36%, con limite massimo di spesa agevolabile di 48.000 euro, a prescindere dall’utilizzo dell’abitazione su cui sono effettuati gli interventi.

PERCENTUALI DI DETRAZIONE E LIMITI DI SPESA

QUANDO E A CHI SPETTANO LE DETRAZIONI MAGGIORI

Per usufruire delle percentuali più elevate di detrazione (50% per le spese del 2025 e 2026 e 36% per quelle del 2027) sono richiesti i seguenti due requisiti:

1. è necessario che il contribuente sia titolare, al momento di inizio dei lavori (o di sostenimento della spesa, se antecedente) di un diritto di PROPRIETÀ (o NUDA PROPRIETÀ o PROPRIETÀ SUPERFICIARIA) o di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare (usufrutto, uso, abitazione).
   La maggiorazione dell’aliquota di detrazione non si applica, pertanto, al familiare convivente o al detentore dell’immobile (ad esempio, il locatario o il comodatario). Questi ultimi potranno quindi richiedere, nel rispetto di ogni altra condizione, la detrazione del 36% delle spese sostenute nel 2025 e 2026 e del 30% delle spese sostenute nel 2027
2. occorre, inoltre, che l’unità immobiliare sulla quale sono stati effettuati gli interventi sia adibita ad abitazione principale. Per “abitazione principale” deve intendersi quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente.
   Per l’applicazione della detrazione con l’aliquota più elevata, si considera abitazione principale anche l’unità immobiliare adibita a dimora abituale di un familiare del contribuente (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado).

Nei casi in cui sia teoricamente possibile effettuare la scelta in relazione a due immobili, uno adibito a propria dimora abituale e un altro adibito a dimora abituale di un proprio familiare, occorre far riferimento esclusivamente all’immobile adibito a dimora abituale del titolare dell’immobile, a nulla rilevando che il secondo immobile sia adibito a dimora abituale di un familiare.

Inoltre, come precisato dall’Agenzia delle entrate con la circolare n. 8 del 19 giugno 2025:

• quando l’unità immobiliare non è adibita ad abitazione principale all’inizio dei lavori, la maggiore detrazione spetta a condizione che lo stesso immobile sia adibito ad abitazione principale al termine dei lavori
• la maggiore detrazione spetta, inoltre, nel caso in cui gli interventi siano effettuati su pertinenze o su aree pertinenziali, già dotate del vincolo di pertinenzialità con l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, anche se realizzati soltanto sulle pertinenze in questione
• se gli interventi agevolati riguardano parti comuni degli edifici, la maggiorazione va applicata alla quota di spese imputata al singolo condomino, se quest’ultimo è proprietario o titolare di diritto reale di godimento dell’unità immobiliare destinata ad abitazione principale. Come per le singole unità immobiliari, tali circostanze vanno verificate all’inizio dei lavori, per quanto riguarda la titolarità dell’immobile, e al termine dei lavori per la destinazione dell’immobile ad abitazione principale
• per usufruire dell’aliquota maggiorata per la detrazione per l’acquisto o la costruzione di box o posti auto pertinenziali, l’acquirente deve adibire ad abitazione principale l’immobile di cui il box o il posto auto costituisce pertinenza entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui richiede per la prima volta la detrazione
• per usufruire dell’aliquota maggiorata prevista dal cosiddetto “Sismabonus acquisti” (comma 1-septies.1 dell’articolo 16 del decreto legge n. 63/2013), l’unità immobiliare acquistata deve essere adibita ad abitazione principale del contribuente entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui fruisce per la prima volta della detrazione
• anche per gli interventi di ristrutturazione o restauro e risanamento conservativo di interi fabbricati (previsti dal comma 3 dell’articolo 16-bis del Tuir), per usufruire dell’aliquota maggiorata, l’unità immobiliare acquistata deve essere adibita ad abitazione principale del contribuente entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui fruisce per la prima volta della detrazione.

Infine, in presenza di tutti i requisiti richiesti per poter richiedere la maggiorazione dell’aliquota di detrazione, l’Agenzia delle entrate ha precisato che, se nel corso dei successivi periodi d’imposta di fruizione della detrazione l’immobile non è più destinato ad abitazione principale, il contribuente può continuare a beneficiare dell’aliquota maggiorata.

CONTRIBUENTI CON REDDITO SUPERIORE A 75.000 EURO

La legge di bilancio 2025 (articolo 1, comma 10, della legge n. 207/2024) ha introdotto per i possessori di redditi elevati un limite agli oneri e alle spese detraibili.

In particolare, a decorrere dall’anno di imposta 2025, l’articolo 16-ter del Tuir prevede che gli oneri e le spese, considerati complessivamente e per i quali è prevista una detrazione dall’Irpef, sono ammessi in detrazione, dai contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro, fino a un determinato importo.

Tale importo va calcolato moltiplicando un “importo base” (che decresce all’aumentare del reddito complessivo) per un coefficiente (diverso, a seconda della presenza del nucleo familiare di figli fiscalmente a carico).

L’importo base è pari a:

1. 14000 euro, se il reddito complessivo del contribuente è superiore a 75.000 euro e fino a 100.000 euro;
2. 8000 euro, se il reddito complessivo del contribuente è superiore a 100.000 euro.

Il coefficiente da utilizzare è invece pari a:

1. 0,50, se nel nucleo familiare non sono presenti figli a carico
2. 0,70, se nel nucleo familiare è presente un figlio a carico
3. 0,85, se nel nucleo familiare sono presenti due figli a carico
4. 1,00, se nel nucleo familiare sono presenti più di due figli a carico, o almeno un figlio a carico con disabilità accertata (articolo 3 della legge n. 104/1992).

Nel calcolo dell’importo massimo detraibile si considerano anche le spese per gli interventi edilizi. Restano escluse soltanto le spese sanitarie, le somme investite nelle start-up innovative, le somme investite nelle piccole e medie imprese innovative.

Con riferimento alle spese detraibili in più annualità, ai fini del computo dell’ammontare complessivo degli oneri e delle spese che è possibile portare in detrazione rilevano solo le rate di spesa riferite a ciascun anno. Se, per esempio, nel 2025 si sostengono spese di manutenzione straordinaria per 20.000 euro, detraibili in 10 anni, nel calcolo dell’importo massimo detraibile va considerata solo la rata dell’anno, pari a 2.000 euro.

Sono esclusi, in ogni caso, dal calcolo del plafond le rate residue di spese detraibili per bonus edilizi pagate fino al 31 dicembre 2024.

Con la circolare n. 6/E – pdf del 29 maggio 2025 l’Agenzia delle entrate ha fornito le istruzioni e le modalità applicative del nuovo articolo 16-ter del Tuir.

CUMULABILITÀ CON ALTRE AGEVOLAZIONI

La detrazione per gli interventi di recupero edilizio non è cumulabile con l’agevolazione fiscale prevista per gli stessi interventi dalle disposizioni sulla riqualificazione energetica degli edifici (attualmente disciplinata dall’art. 14 del decreto legge n. 63/2013).

Pertanto, nel caso in cui gli interventi realizzati rientrino sia nelle agevolazioni per la riqualificazione energetica che in quelle per il recupero del patrimonio edilizio, il contribuente può richiedere, per le medesime spese, soltanto uno dei due benefici, rispettando gli adempimenti specificamente previsti in relazione a ciascuno di essi.

Per espressa previsione normativa (articolo 16-bis, comma 6, del Tuir), le agevolazioni previste per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio sono invece cumulabili con quelle previste per le spese relative ai beni soggetti al regime vincolistico (ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio – decreto legislativo n. 42 del 22 gennaio 2004), anche se ridotte nella misura del 50%.

Pertanto, sulle spese sostenute per gli immobili vincolati:

• è possibile calcolare sia la detrazione spettante per gli interventi di recupero edilizio sull’intera spesa, nel limite massimo previsto, che quella del 19% (articolo 15, comma 1, lett. g, del Tuir) sulla spesa ridotta alla metà
• oltre il limite massimo di spesa previsto per la detrazione per interventi di recupero edilizio la detrazione del 19% è calcolata sull’intero importo.